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老朽化した分譲マンションの建替えを促進せよ!

1 :名無し組:2005/03/26(土) 22:14:02 ID:6RJFMPwB
マンション建替えの円滑化に関する法律の施行
区分所有法の改正

合意形成の問題や資金問題、本当に改修でなく建替えなのか、など
これから築30年越えの老朽分譲マンションが社会問題に!

どうしたら建替えを促進することができるのでしょうか・・・?

2 : :2005/03/26(土) 22:46:59 ID:???
あなたはその老朽マンションにお住まいなのでしょうか?

3 :名無し組:2005/03/26(土) 23:52:58 ID:6RJFMPwB
そうではありませんが、仕事で老朽分譲マンション対策を担当しているもので・・・。

4 :名無し組:2005/03/27(日) 00:21:19 ID:???
住宅供給は過剰供給なんだから
壊して緑化しようよ

5 : :2005/03/27(日) 00:23:31 ID:???
>>3
行政関係かな?

6 :名無し組:2005/03/28(月) 09:02:53 ID:dq6x1/hR
>>3
大規模修繕をまず考えよ。修繕積立金をちゃんと積み立てて、管理組合を機能させてからだ。

7 :名無し組:2005/03/28(月) 11:49:56 ID:GFySyLC5
ぼくわ今とても眠くて困っています

8 :名無し組:2005/03/28(月) 12:40:45 ID:???
スクラップあんどビルド厨ウゼー

9 :名無し組:皇紀2665/04/01(金) 17:04:25 ID:???
八王子欠陥マンションby公団 

設計者と施工者を晒しましょう
とりあえず東急建設


10 :名無し組:皇紀2665/04/01(金) 17:43:37 ID:???
容積率の制限緩和がまだまだ足りませぬ。
建て替えた挙句に新規分譲住戸が売れなかったらヒサンだしね。

11 :名無し組:皇紀2665/04/02(土) 00:33:13 ID:hA2QofRc
既存不適格は建替えられない、ただスラムになっていくのみ…あぁ悲惨!!

12 :名無し組:2005/04/02(土) 04:03:40 ID:???
築30年も経ってるマンションには、ガチガチの石頭の老人が
何人か必ずいるので、そこが問題だったりする。

13 :名無し組:2005/04/02(土) 06:03:16 ID:SVHLp+io
>>10
それが普通。建替えるたびに容積率あげる気か?人口減の時代に。

14 :名無し組:2005/04/02(土) 10:09:57 ID:hA2QofRc
ボリューム上げずに(保留床処分費に頼らずに)採算性が成り立つ建替え手法って
ないものだろうか?

15 :名無し組:2005/04/02(土) 13:52:25 ID:???
>>13
今建て替えをすれば、次の建て替えは50年後なんだから、建て替え
る「たび」に容積率を上げる気かなんて言われても・・・^^;
今回の建て替えを成功させるために、少しでも保留床が確保できる
条件でやりたいってことでしょ。

16 :名無し組:2005/04/02(土) 23:19:50 ID:???
建て替えは不可能
理由は再開発ができない理由と同じ

17 :名無し組:2005/04/03(日) 00:41:13 ID:???
>>16
oioi...

18 :名無し組:2005/04/03(日) 03:11:05 ID:???
>>16
プ・・・
言い切ればいいってもんじゃないだろw

19 :名無し組:2005/04/03(日) 11:06:44 ID:???
建てかえが可能か不可能かは、技術的な問題じゃなくて、関係者の人間関係にかかっていることは確か
個人の権利を制限するように法律改正をすれば別だが、マンションごときに日本の法体系の根本をかえるほどの重要性はないね

20 :名無し組:2005/04/03(日) 11:47:04 ID:eZf32Jcb
古くからマンション居住が定着している欧米では、建替えはどうやっているんだろう?
特に資金確保と合意形成はどうやって?

21 :名無し組:2005/04/03(日) 19:22:45 ID:???
>>20
欧米って古くから「分譲」マンション居住が定着してるの?

22 :名無し組:2005/04/04(月) 00:01:42 ID:???
区分所有法という奇法をつくったときは、建て替え問題は全く考慮されなかったのだろう
相続で権利者が複雑になったり、高齢者で再びローンくめない人や、年金生活者、賃貸していてこれ以上金をかけたくない人、激安の中古として買った人などだけが沈殿している気がする。
まともな人は、建て替え問題が深刻になる前に逃げ出すよ

23 :名無し組:2005/04/04(月) 03:15:23 ID:???
>まともな人は、建て替え問題が深刻になる前に逃げ出すよ

まあ、そうだよな。

24 :名無し組:2005/04/04(月) 09:51:42 ID:Rs0msBaU
もっとまともな人は、建て替え問題に向けて管理組合を立て直すよ。

25 :名無し組:2005/04/04(月) 14:36:52 ID:???
>>24
その手間がどれほどのものかわかってる?
今時の忙しいサラリーマンが首突っ込むと死ぬよ。

26 :名無し組:2005/04/04(月) 23:40:10 ID:obD4MOZh
しかし分譲マンションって意外に後々までめんどくさい。煩わしい。
マンションに住むなら賃貸の方がベターだな。

27 :名無し組:2005/04/05(火) 01:37:33 ID:???
>>26
一長一短があって
どちらがいいとも言えないよ

28 :名無し組:2005/04/05(火) 19:44:26 ID:???
>>26
資産としてきちんと将来まで計算できていて、最低限の労力を
厭わないなら分譲の方が良いに決まってると思うが。
ワンルームとか知らんけど。

29 :名無し組:2005/04/06(水) 18:51:54 ID:SjvNQETe
賃貸だと一生払わなきゃならないからなあ。


30 :名無し組:2005/04/07(木) 00:16:12 ID:SqYdSTHg
だいたいローンがやっと終わる30年でもう建替えって何なんだよ。

31 :名無し組:2005/04/07(木) 00:37:32 ID:???
共同住宅先進国というか、共同住宅を生み出して長い欧米に分譲マンションがない理由がわかったでしょ。
日本は共同住宅の寿命が一巡していないから、やっとこれから共同住宅の建替え問題に直面する。

建替えは、事業主が一人でないと無理。
コーディネーター主導型でないコーポラティブ住宅がいかに大変か!!!それ以上にマンションの建替えは大変でしょ。
入居者はローン組めない低所得者がほとんどなのだから。

32 :名無し組:2005/04/07(木) 01:55:52 ID:???
分譲は40年も経ったら
価値なくなるから結局賃貸みたいなもんだ

33 :名無し組:2005/04/07(木) 10:00:03 ID:???
ただし地権者が膨大にいるところが賃貸よりも複雑なところ
賃貸の建替えは何の問題もない

34 :名無し組:2005/04/07(木) 23:06:50 ID:SqYdSTHg
だからスレタイに「分譲」が入っているのだな。
スラムとなった老朽分譲マンションは、正直、まちづくりのガンだね。

35 :名無し組:2005/04/08(金) 00:57:15 ID:LD4npTQo
>>29
分譲も全く同じだよ。所有している限り、管理費と修繕積立金を払わなきゃならん。

>>34
高齢化、人口減のなかで外国人労働者なんかが増えたら有料マンソンとスラムマンソンに分かれる
可能性はあるな。

36 :名無し組:2005/04/08(金) 00:58:32 ID:???
純粋に立地だな

37 :名無し組:2005/04/08(金) 11:31:57 ID:???
>>33
建て替えの前に手放せばいいだけの話
何の問題もない


38 :名無し組:2005/04/08(金) 11:40:30 ID:???
タダ同然でね!
つまりマンションの資産価値は、建替え時で0になるということ。

39 :名無し組:2005/04/08(金) 14:54:32 ID:???
だから賃貸と大して変わらないって事

40 :名無し組:2005/04/08(金) 15:49:52 ID:???
不動産リスクを細分化したので、ビル一つ経営するのよりは、住宅1戸のほうがリスクは少ないが、烏合の衆の集合体の意思統一がないと建替えが出来ないと言うところに、限りなく大きいリスクが発生する。
バブル期の地上げのように、反対する人間を殺したり、火を付けたりという手を使うことになるだろうね。

建替え前の、みんな手放したがるマンションを買いあさって、反対する住人を追い出せば更地になるから。
暴力団以外ではできない仕事。

41 :名無し組:2005/04/09(土) 18:02:03 ID:???
マンション建替え円滑化法適用の第一号の建て替えが完成したって新聞で見た
気がするんだけど、覚えてるかい? 誰か知ってるかい?

42 :名無し組:2005/04/10(日) 13:04:06 ID:luWTQqZP
新宿区の諏訪町マンションの建替えのことですか?

43 :名無し組:2005/04/10(日) 19:39:10 ID:???
桜新町のグリーンハイツのことじゃないか?

44 :名無し組:2005/04/10(日) 20:14:03 ID:FlMO1mo+
マンションの分譲やめれれば解決する。
賃貸にすればいいだけ。嫌ならすぐに引っ越せるし。
分譲=デベの責任逃れ
売り逃げて面倒な管理は下請け任せが元凶。

45 :名無し組:2005/04/10(日) 20:19:32 ID:???
不動産の所有者は、一つの法人か個人に限定して、区分の所有権(土地は無限、建物は有限)を売買すればいい。
融資の担保価値の問題だけ。

46 :名無し組:2005/04/13(水) 00:47:58 ID:TqAd34SE
大勢の区分所有を一括制御するのは並大抵のことじゃないよ。
マンション建替え円滑化法で建替え組合作って、売渡請求したって
1人や2人は必ず居座ってトラブルになり事業が遅れる元になるんだから。
分譲マンションの建替えって本当に難かしいんだよね。

47 :名無し組:2005/04/13(水) 01:12:29 ID:???
成功したら奇跡

48 :名無し組:2005/04/13(水) 21:20:02 ID:???
桜新町グリーンハイツは、1年で完成したって本当か?

49 :名無し組:2005/04/13(水) 23:30:08 ID:TqAd34SE
どうやって合意に辿り着いたのか?

50 :名無し組:2005/04/13(水) 23:48:48 ID:???
桜新町グリーンハイツ
http://www.sumai-info.jp/mansion/jirei04.html
隣接地を取得したデベがからんで戸数も倍増。
建替えというより、買い換えという感じだね。
元住戸24戸だったし。

絵に描いたようなモデルケース

51 :名無し組:2005/04/14(木) 00:14:45 ID:5V9aE3aG
なーんだ、周辺を巻き込んだ合同建替えだったのか。

52 :名無し組:2005/04/14(木) 01:20:35 ID:???
人口減が最大の障害
戸数増やしても入居者がいない。
木賃アパートのようになると思うよ

53 :名無し組:2005/04/14(木) 09:42:04 ID:zQNUoHsH
>デベロッパーが等価交換によるマンション建替えを施行マンションの区分所有者に提案

つまりまともに修繕積み立てしてなかったんだろ。最悪のパターンだよ。

54 :名無し組:2005/04/14(木) 09:49:16 ID:???
修繕積み立てはしていても、建替え積み立てはしていなかったのだろう。当然だろうけど

55 :名無し組:2005/04/17(日) 21:52:11 ID:kbhrPVB/
欧米では何百年でも住み続けるのに、日本は何で高々30年位で建替えだなんて騒ぐの?
木造ならいざ知らず、伊勢神宮の式年遷宮でもあるまいし・・・
日本人の「穢れ信仰」とでも言うものなのか・・・?

56 :名無し組:2005/04/17(日) 23:36:14 ID:???
>>55
日本では欧州のような積石造は無理だったから
何百年も住み続けている国は地震のない(又は少ない)国


57 :名無し組:2005/04/18(月) 20:09:03 ID:???
田舎の農家は数百年持つね。
木造だから。

58 :名無し組:2005/04/19(火) 23:06:01 ID:???
>>53
え、最悪のパターンなの?最高でなくて?

59 :名無し組:2005/04/19(火) 23:48:02 ID:xnSV0kOd
いざとなったら保留床で建替え資金を・・・これが切り札!

60 :名無し組:2005/04/20(水) 00:57:22 ID:???
>58
隣に万損最適地があるという幸運がなかったら建替えは無理だっただろうね

保留床といっても、建替え老人万損を誰が買うのだろう?
賃貸にして、入居者はいらなくて、その負担を住人で被るというのが関の山じゃないかな。
人口が急激に減って、学校や学習塾など子ども関連の業界は最悪だから、将来加速度的に空き家が増えることは当然想定すべきだろうな

61 :名無し組:2005/04/20(水) 03:19:13 ID:???
でも立地さえ良ければ売れるんじゃないかな?
マンソン問題とかも世間一般では知らない人の方が多いだろうし。
と、賃貸不動産板見て思った。

62 :名無し組:2005/04/20(水) 23:13:53 ID:sYWgHes9
せっかく4/5の同意で建替えができるように法整備されたはずなのに、
いざ建て替えようとすると少数の反対者が足かせになって、実際には事業化できない。
そして現に全国での実績が少な杉。
分譲マンション建替えには、まだ制度的欠陥が残っているのではないか?

63 :名無し組:2005/04/21(木) 00:27:41 ID:???
歴史的欠陥ですよ。
日本人が烏合の衆で何か大きな事を為し遂げることはできない。

マンション建替えデベが誕生して、そこがTV広告や展示場つくって、ある程度実績ができたら、新しい市場が出来て、建替えが少しずつ可能になる。

しかし著しい好条件のものだけ。
悪条件のものは、新しくマンション買う方が安くなる。

64 :名無し組:2005/04/22(金) 00:30:26 ID:moeOSGd6
分譲マンションが古くなったら、みんなそれぞれ別の家に引っ越す。
そして空家になった古いマンションはデベが買い取って再開発する。

65 :名無し組:2005/04/22(金) 09:27:37 ID:???
年金生活者は、どこも貸して貰えない。古くても住み続けるだろうね。
だから、数十年放置されて幽霊マンションになって、それをデベが遺族を廻って相続関係を整理して、はじめて事業開始。
海外に行って消息不明とか、複数の相続人がいて意志がばらばらとか、エネルギーをかける割には、危険性が大きい。
だったら更地にマンション建てたほうが早いし楽。

66 :名無し組:2005/04/26(火) 23:42:08 ID:bIPFQR39
JR宝塚線が激突したマンションは、2002年に新築されたばかりの
分譲マンションだったらしい。
権利者のほとんどがそこに住み、ローンを組みの人も多いらしい。
今回の事故で構造にダメージがあれば解体・建替えも必要だという。
電車激突という極めて異例な分譲マンション建替え事例になるね。
果たして合意形成・権利変換は如何に・・・しかも大部分がローン返済中。
デベは当然JR西日本で、全額負担になるのかな?


67 :名無し組:2005/04/27(水) 13:50:50 ID:???
JR西日本は建て替えないでしょ。
あの体質では

改修費を出すだけ
どうしてもという人から、安値で買い取って、借り上げ社宅にすると思う


68 :名無し組:2005/04/27(水) 23:51:45 ID:JjVP7EEY
100人もの人々が亡くなったマンションには、
みんなもう住みたがらないのではないか?
あのマンションは建替えというよりも、丸ごと移転になると思う。

69 :名無し組:2005/04/28(木) 00:46:37 ID:???
JRは悪いと思ってないし、金も出さない。

そもそも満鉄が上海事変をおこして、日本第二次大戦参加の引き金になって、数千万人死んだ。
当然悪いと思ってない。

その連中がやってる会社だからな。

70 :名無し組:2005/04/29(金) 02:12:35 ID:7FgA7Mtc
あの日勤教育はその頃の名残か…?

71 :名無し組:2005/04/29(金) 18:40:12 ID:???
日勤教育は、中国共産党の洗脳教育のマネだろうな

72 :名無し組:2005/05/01(日) 15:55:34 ID:ntKtD5hj
俺が考えた尼崎のマンションの今後

JR西日本はマンションを修繕、安全宣言をしてこの問題から一旦さようなら。

怒った住民が移転を求めて訴訟を起こすが、地裁高裁で住民側勝訴の判決が出るものの最高裁で高裁に裁判のやり直しを命じられる。

15〜20年後、住民側が高齢化し体力無くなり結局慰謝料を支払う事で和解が成立。
自分で考えていてムカついてきてしまった・・・orz


73 :名無し組:2005/05/03(火) 11:54:00 ID:yIS7uvkM
>>62
「区分所有」自体が無理なんだろうね。アメリカ式の居住者の協同組合が所有する
形式とか、なんか別の方法を考えんとね。

>>72
ありえそうですね。

74 :名無し組:2005/05/05(木) 11:51:56 ID:qWlGFsjI
>>73
居住者の協同組合と言っても、結局はその構成員による合意形成という
同じ課題に直面するんじゃない?

75 :名無し組:2005/05/05(木) 15:32:24 ID:???
亡くなられた方々のご冥福をお祈りいたします
押しつぶされてさぞ辛かったと思います、瞬間の事で
未だにご自身が亡くなったと知らず事故現場を彷徨われている方々の
ご冥福を一日も早くかなう事をお祈りいたします

76 :名無し組:2005/05/05(木) 22:40:08 ID:???
マンションの一角の永代使用権を不動産同等に扱うという法律は、消費者を錯覚させるトリックでしかない

77 :名無し組:2005/05/08(日) 10:35:23 ID:nGBPMxO6
4/5同意でよいというのは詭弁でしかない。
1人でも反対者がいたら事業は頓挫する。

78 :名無し組:2005/05/08(日) 10:56:30 ID:???
先ず反対者の権利を買い取る金額で揉めるだろうな

79 :名無し組:2005/05/09(月) 20:51:58 ID:RfDlNiwb
旧マンションでの良好だった人間関係が、建替え時の再建マンションの部屋
取りバトルで一気にあぼーん!!


80 :名無し組:2005/05/09(月) 22:16:22 ID:THAe1W50
>>79
基本的に現在の状況に近いようにするのが普通じゃない?

81 :名無し組:2005/05/11(水) 23:23:03 ID:DP4Py23Q
電車がぶつかれば一気に建替え全員合意となる!?

82 :名無し組:2005/05/11(水) 23:52:04 ID:???
建替え前と同じ住戸面積になるかな?
単身者や老夫婦は3LDKはいらないから狭くて安くしたいだろうし、、、、
コーポラティブ住宅っぽい無茶苦茶揉める状況になると思うけど。

83 :名無し組:2005/05/21(土) 10:46:46 ID:A1DSNjf6
マンション建替え円滑化法は、本当にマンションの建替えを円滑にしているのだろうか?
何かまだ未熟でもっとバージョンアップが必要な気がしてならないのだが・・・。

84 :名無し組:2005/05/21(土) 22:57:41 ID:???
様子見でしょ
本当に建替えを推進するためには相当法律をかえないと無理

しかしマンション需要が低下するのに、戸数増で建替えを促すというのも矛盾してる

85 :名無し組:2005/05/22(日) 10:30:24 ID:WWltqSvi
そう、だから保留床を作らなくても資金的に成り立つような建替え方法があるといいのだが。

86 :名無し組:2005/05/22(日) 10:57:30 ID:???
thebeatles  :2005/05/22(日) 09:31:50 ID:???
そこで、アルサッカさんにお教え願いたいのですが、
このような当欠陥マンションの表象的付属物の撤去(意匠の大きな変更と私は見なしています)の是非を問うのに、対象物の特定が即座に出来ないようなアンケートで済まされるものなのか否か。事前説明会が必要と思いますが、どうなのでしょうか。
もうひとつは、鉄筋にて建物の外壁に固定されている「企業名看板」などごまんとあると思いますが、築後10年そこそこで撤去せねばならないものなのか否か。
50年も60年も経ったマンションではないのですが。
また、撤去という最悪な措置の前に、固定する鉄筋の錆に対する処理方法などいくらでもあると思われますが、鉄筋で看板などを固定しているマンションではまずそれらの処置を第一選択として施行するものと思いますが、
そのような処置もせずに一気に撤去となるケースにはどのような状態があるのかをお教え頂ければと思います
(築10年そこそこのマンションである事を前提に)


87 :名無し組:2005/05/22(日) 11:22:02 ID:???
保留床をつくらずに建て替えるには、新築費用を皆で折半するということだろう。
年金生活者がローン借りるわけにはいかないだろうから、老朽マンションに住む40代以下の人間だけが住むマンションを新築するということか。
規模1/4程度になるかな。

88 :名無し組:2005/05/22(日) 11:43:44 ID:hM3532xW
分譲マンションを買う時点で駄目。


89 :名無し組:2005/05/29(日) 11:35:13 ID:R2qiQGGg
耐震基準が施行された昭和56年6月以前に確認申請した建物が竣工した
昭和58〜59年以前のマンションは20年越えもしていることだし、
基本的には建て替えを促進。
それ以降のマンションはきちんと保守・維持管理をしながら長く使う。
こんな感じでどうか?

90 :名無し組:2005/05/29(日) 15:10:30 ID:1nBhEde/
>>89
耐震だけ見るといいんでない?あと、建替えの理由で多いのは、占有面積の拡大
や間取りの変更とか。

91 :名無し組:2005/05/31(火) 07:45:27 ID:???
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/seminar/kounyuu05/kounyuu05an.html

第5回マンション購入予定者セミナー 案内

 日  時  平成17年5月29日(日) 午後6時〜午後8時45分

 会  場  北海道立道民活動センター(かでる2・7)5階会議室

 参加費  資料代として1,000円(会員には割引制度あり)

 テーマ  失敗しないマンションの選択
       「マンションの手抜き・欠陥工事」(基調講演)
         「ゼネコンが日本を滅ぼす」の著者 著名作家 古館真先生
       「新築マンション点検、瑕疵診断、過大施設の問題」
         の具体的事例報告、その他




92 :名無し組:2005/06/03(金) 22:46:24 ID:???
著名技術評論家により、欠陥マンションについて詳しく暴露されています。
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/seminar/kounyuu05/kiho05.htm



93 :名無し組:2005/06/05(日) 11:40:16 ID:???
>>92 参考になります。

94 :名無し組:2005/08/01(月) 20:54:57 ID:fsvGc8kv
保留床とか出ていますが、初めてききます。不動産登記法とか区分所有法とかに出てきません。
何の根拠で使っているんです?

95 :名無し組:2005/08/02(火) 00:16:04 ID:20v4j5la
>>73 アメリカ式の居住者の協同組合が所有する形式

建築不動産関係の企業に勤務する者です。
「アメリカ式の居住者の協同組合が所有する形式」についてですが、
詳細を知りたいのですが、、、
お勧めの書籍等は御座いますでしょうか?

96 :名無し組:2005/08/02(火) 12:48:21 ID:???
>94

土地の区画整理と同じ発想でしょう。

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